Los cambios de la nueva Ley Hipotecaria

Tres años después de que la Comisión Europea impusiera a España la transposición de la directiva comunitaria, finalmente entra en vigor (17 de junio de 2019) la Ley Reguladora de los Contratos del Crédito Inmobiliario (conocida como Ley Hipotecaria). Dicho retraso por parte de nuestros gobiernos, supondrá la imposición de una multa de unos 80 millones de euros por parte del Tribunal de Justicia de la UE.

Multas y retrasos aparte, vamos a esquematizar los múltiples cambios en esta Ley que pueden influir de forma notoria en nuestro mercado inmobiliario.

I.- La solvencia del cliente se someterá a examen

A partir de ahora los bancos tienen la obligación de “evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario”. Se detalla que deberá tener en cuenta los ingresos actuales del cliente y los previsibles en el futuroaudit-3737447_1280.jpg, los activos en propiedad y el ahorro acumulado, los gastos fijos y los compromisos asumidos. Deberá valorar incluso el nivel previsible de ingresos tras la jubilación por si el cliente debe seguir pagando el crédito tras retirarse.

Con ello se busca evitar otra crisis bancaria y otra oleada de ejecuciones y lanzamientos, lo que obviamente desembocará en un menor número de concesiones de hipotecas.

II .- Papel más relevante y exhaustivo del notario

El banco enviará por vía telemática toda la información precontractual, con especial detalle de las cuestiones más delicadas, como el vencimiento anticipado o los índices de referencia. El cliente acudirá con 10 días de antelación al notario, que deberá asesorar de forma gratuita e imparcial al consumidor, comprobando la transparencia del contrato, aclarándole todas las dudas y asegurándose de que ha comprendido todas las cláusulas y sus consecuencias.

Está por ver si la información será realmente comprensible para los consumidores y si los notarios serán tan diligentes como dicta la nueva ley.

III.- Los gastos, a cargo del banco

Salvo la tasación, todos los gastos los pagará la banca (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría). El cliente será informado de todos estos costes, que presumiblemente serán soportados de otra forma, como un tipo de interés más alto.

El cliente pagará las segundas copias notariales que desee.

IV.- Baja la comisión por amortización anticipada

En el caso de las hipotecas variables, el límite es del 0,25% durante los tres primeros años de vida del contrato y del 0,15% entre el tercer año y el quinto año, según el artículo 23.

En el caso de las fijas, 2% durante los primeros 10 años y un 1,5% a partir de dicho momento, como pactaron los partidos.

V.- Vencimiento anticipado

Los lanzamientos (mal llamados desahucios) fueron una de las secuelas más traumáticas de la crisis y motivo de protesta de los ciudadanos.

Por ello, se dificultan las ejecuciones por falta de pago.

Las mensualidades impagadas para poder iniciar las ejecuciones, pasa de 3 a 12, o bien, el 3% del capital concedido. En caso de estar en la segunda mitad del préstamo serán necesarias 15 cuotas impagadas o el 7% del capital concedido.

VI.- Dación en pago

Finalmente, la dación en pago no será obligatoria para que la deuda quede saldada con la entrega de la casa.

Solamente se prevé la posibilidad dcsasa.jpge plasmar por escrito ese pacto entre banco y cliente, pero no es obligatorio, lo cual ha decepcionado a los sectores de consumidores y usuarios.

En la actualidad muchos bancos la aplican, aunque no esté pactada, ya que se trata de un método previsto en el Código de Buenas Prácticas.

VII.- Se acabaron las cláusulas suelo

Con la nueva ley se eliminan las cláusulas suelo, pero se aclara que el interés mínimo que cobrará el banco será del 0% y nunca negativo por mucho que caiga la tasa de referencia.

VIII.- Se limita el interés de demora

Se fijan los intereses de demora en un máximo de tres puntos porcentuales.

IX.- Obligación de contratar seguro

El banco podrá exigir “la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo”. Puede aplicar bonificaciones en el diferencial del préstamo al contratar el seguro con el banco, como se hace en la actualidad. Pero el cliente será libre de contratarlo con otras aseguradoras para comparar las mejores ofertas.

X.- La ley se aplica solamente a las nuevas hipotecas

La norma entra en vigor con una disposición transitoria en la que se señala que «no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor», pero se aplicarán las obligaciones de información a las novaciones y subrogaciones de préstamos anteriores.

La intención de estas modificaciones es la protección de los consumidores, en cuanto a costes abusivos y en cuanto a la comprensión de los pactos incluidos en sus hipotecas.

Lo más probable es que se encarezcan los créditos hipotecarios y se conceda un menor número de ellos, según ha expresado el Banco de España. Todo a cambio de más equilibrio y seguridad jurídica.

Diego Quintana Martínez

TQAbogados (Dpto. Civil)