GASTOS HIPOTECARIOS, UN NUEVO REVÉS DEL TRIBUNAL SUPREMO

Hace unos días nos despertábamos con una nueva noticia sobre los gastos hipotecarios, y es que los prestatarios podrán reclamar la mitad de algunos gastos a la entidad financiera con la que suscribieron dicha hipoteca, todo ello gracias al dictamen de la Sala I del Tribunal Supremo.

Dicho dictamen del TS del 25 de enero de 2019, viene a fijar los siguientes aspectos:

1. Los gastos de la intervención notarial y de gestoría se paga50.jpgrán al 50%, ya que ambas partes están interesadas en que se lleve a cabo este acto, por lo tanto, ambos deberán sufragarlo. También se extiende a la modificación o novación de la hipoteca.

Caso distinto es la escritura de cancelación de la hipoteca, en este supuesto es el prestatario el que presenta el interés en cancelarlo, por lo que deberá ser él, el que afronte dicho gasto.

2. Los gastos del Registro de la Propiedad, que favorecen al banco, corren a cuenta de este, ya que es la parte que se va a beneficiar de la inscripción de la hipoteca.

3. En el caso del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, se reitera lo que ya se acordó en la sentencia 147/2018 y 148/2018, de 15 de marzo, en la que se fijaba que le correspondía a el prestatario hacer frente al gasto que ocasione dicho impuesto.

Es muy importante destacar que los gastos del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), los deberá afrontar el cliente en las hipotecas que hayan sido suscritas antes de la entrada en vigor (10 de noviembre de 2018)  del Real Decreto Ley 17-2018 aprobado por el Gobierno, por lo que el TS niega la retroactividad del impuesto.

4. En materia de comisión de apertura, el TS ha fijado que no es abusiva, ya que es una parte del precio y que los bancos tendrán la obligación de informar a los clientes de esta cantidad de una forma clara, así como indicarlo en sus ofertas hipotecarias.

Lo expuesto en los apartados anteriores, viene a situarnos en un nuevo escenario, en el que los clientes podrán reclamar a la entidad financiera:

  • el 100% de los gastos de Registro de la Propiedad
  • el 50% de los gastos notariales
  • el 50% de los gastos de gestoría1544529435hipotecas_forCrop.jpg

La reclamación se podrá efectuar sin fecha límite siempre que la reclamación verse sobre el pago abusivo de cantidades de dinero.

Por último, me gustaría destacar, que lo que fija el TS viene a contradecir la nueva ley hipotecaria, actualmente en trámite parlamentario. La nueva norma que está intentando sacar adelante el Gobierno, establece que debe ser el banco quien pague todos los gastos, a excepción del gasto de tasación, que debe hacer frente el cliente, al ser un gasto necesario para el nacimiento de la obligación hipotecaria.

Por lo que, en breve espacio de tiempo, nos podemos encontrar con una nueva situación de polémica, que dará mucho que hablar, la guerra entre el Tribunal Supremo y el Gobierno, ni cerca de acabar, continúa…

Pablo Fernández Alonso

TQAbogados

VISTO Y NO VISTO: LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

 

EL REAL DECRETO 21/2018 DE 14 DE DICIEMBRE DE MEDIDAS URGENTES EN MEDIDAS DE VIVIENDA Y ALQUILER AYER MISMO FUE DEROGADO EN EL CONGRESO, CONVIRTIÉNDOSE EN UNO DE LOS DECRETOS MÁS CORTOS DE LA HISTORIA.

Este decreto ley entraba en vigor el pasado 19 de Diciembre, contemplando importantes reformas en la regulación de contratos de arrendamiento, así como otras cuestiones que explicabábamos en el anterior post de TQAbogados:  Las nuevas modificaciones en los contratos de alquiler de vivienda

Dada la naturaleza provisional de todo real decreto ley, esta norma jurídica debía convalidarse en el plazo máximo de treinta días hábiles por el Congreso de los Diputados, al no haberlo sido automáticamente queda derogada, sin perjuicio de ser válidos todos los actos realizados durante el tiempo en que ha estado en vigor.

EL REAL DECRETO DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS UN MES DESPUÉS DE SU ENTRADA EN VIGOR: DEROGADO

Los puntos claves del decreto eran:

1) Duración de los nuevos contratos (se amplía ¿la prórroga obligatoria de 3 a 5 años)

2) Fianza ( se limita a dos mensualidades)

3) Honorarios de las inmobiliarias cuando el arrendador sea persona jurídica

4) Desahucios (Mayor coordinación de ayuntamientos y servicios sociales)

5) Alquiler turístico (se excluye de la LAU)

6) Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y AJD

7) Repercusión del IBI en alquileres sociales

 

¿Cómo afecta a propietarios e inquilinos el rechazo a la reforma en el Congreso?

– El contrato de arrendamiento firmado desde el pasado 19 de diciembre, tendrá plena validez puesto que hay que respetar la voluntad de las partes.

Sin embargo, los plazos de prórroga forzosa para el arrendador y a voluntad del inquilino quedarán en 3 años (sea un particular o una empresa) y la tácita prorroga será anual.

– Si el contrato contempla 5 o 7 años de duración, esto queda inalterado porque prima lo que decidan las partes a la firma del contrato.

– En los contratos existe libertad de pacto entre las partes para establecer el plazo de duración del contrato que acuerden, y si el propietario, previo acuerdo con el inquilino, que quiera alquilar por 5 o 7 años y lo hace constar en el contrato, con independencia de que legislación se aplique, podrán fijarlo.

– En cualquier caso, será ilegal que el propietario quiera rescindir el contrato si el inquilino quiere continuar en la vivienda, cuando haya transcurrido un plazo inferior al establecido como prórroga forzosa en la legislación que esté vigente.

 Las cinco normativas en principio afectadas por la reforma (LAU, LPH, ITPAJD, Lecrim, LHR) ya no se verán modificadas, volviendo a lo anterior.

 

Como dicen los expertos la ley de “enredamientos urbanos” necesita una reforma, veremos a ver si a la próxima, con el fundamento jurídico que requiere y el acuerdo político conseguimos mejor esta norma.

 

 

Sara García Antúnez

TQAbogados.com